Sachverhalt:

 

 I.       Ausgangslage

1.       Mit Beschluss des Sozialausschusses vom 07.11.2016 wurden die aktuell gültigen
Mietobergrenzen des Landkreises Würzburg für den Rechtsbereich SGB II angepasst. Diese traten zum 01.01.2017 wie folgt in Kraft:

Gesamtangemessenheitsgrenze § 22 Abs. 10 SGB II inkl. Heizkosten und inkl. Warmwasser
Haushalts­größe	angem. Wohn- fläche	m² -Preis Nettokalt­  miete	angem. Grundmiete (angem. Fläche x Nettokaltmiete/m²)	angem. kalte Neben­ kosten	Brutto- kalt-               miete	Heiz- kosten	Brutto- warm- miete	angemessene Unterkunfts- kosten (inkl. HK und Warmwasser)
1 Person	bis zu           50 m²	6,38 €	319,00 €	52,50 €	371,50 €	71,50 €	443,00 €	443,00 €
2 Pers.	bis zu               65 m²	5,77 €	375,05 €	68,25 €	443,30 €	92,95 €	536,25 €	537,00 €
3 Pers.	bis zu                75 m²	5,22 €	391,50 €	78,75 €	470,25 €	107,25 €	577,50 €	578,00 €
4 Pers.	bis zu               90 m²	5,04 €	453,60 €	94,50 €	548,10 €	128,70 €	676,80 €	677,00 €
5 Pers.	bis zu                 105 m²	5,21 €	547,05 €	110,25 €	657,30 €	150,15 €	807,45 €	808,00 €
6 Pers.	bis zu           120 m²	4,74 €	568,80 €	126,00 €	694,80 €	171,60 €	866,40 €	867,00 €
7 Pers.	bis zu             135 m²	4,88 €	658,80 €	141,75 €	800,55 €	193,05 €	993,60 €	994,00 €
jede wei­tere Person jeweils	zusätzlich 15 m²	4,54 €	68,10 €	15,75 €	83,85 €	21,45 €	105,30 €	106,00 €

Mit Entscheidung des Bundessozialgerichts vom 22.09.2009 ist von jeder Kommune im Anwendungsbereich des § 22 SGB II ein für den jeweiligen Vergleichsraum (= Landkreis Würzburg) schlüssiges Konzept der Angemessenheit der Kosten der Unterkunft nachzuweisen.

Die Anforderungen an ein Schlüssiges Konzept wurden durch weitere Rechtsprechungen des Bundessozialgerichts weiter präzisiert. Nach den aktuellen Anforderungen ist es faktisch unmöglich ein Schlüssiges Konzept zu erarbeiten, welches über einen längeren Zeitraum Bestand hat. Das Bundessozialgericht fordert eine erneute Überprüfung der Mietobergrenzen, sofern sich das tatsächliche Angebot in der zugrundeliegenden statistischen Masse (tatsächliches Wohnraumangebot innerhalb des Landkreises Würzburg) ändert.

Das heißt: wenn ein Vermieter der beispielsweise über 10 – 15 Wohnungen innerhalb des Landkreises Würzburg verfügt seine Mietpreise erhöht, verändert sich die statistische Masse in einem solchen Umfang, dass eine Neubewertung der angemessenen Kosten der Unterkunft nötig werden würde. Dies ist jedoch faktisch nicht umsetzbar.[1]

 

II.       Angemessenheit der Kosten der Unterkunft

Zur Ermittlung des tatsächlichen Wohnraumangebots (als statistische Masse) wurden folgende Datenquellen berücksichtigt:

a.      Datenbestand OK Sozius über die aktuellen SGB II Leistungsberechtigten des Jobcenters Landkreis Würzburg

b.      Auswertungen der angebotenen Wohnung durch das Wohnungsmarktbeobachtungstool der Fa. Immo-Info Immobilien-Marktinformation GmbH

Hierin sind u. a. folgende Datenquellen enthalten und dem entsprechend die angebotenen Wohnungen erfasst:

·         Immo-Welt

·         Immobilienscout24

·         Ebay-Kleinanzeigen

·         Mainpost

·         Süddeutsche Zeitung (Onlineausgabe)

·         Die Kitzinger

·         Report Kitzingen

·         etc.

Hierbei wurde der angemessene Quadratmeterpreis aus dem unteren Quartil (unteres Viertel der statistischen Masse) ermittelt (vgl. BSG vom 18.02.2010 – B14 AS 73/08 R).

Die Auswertungen bezogen sich hierbei auf den Zeitraum September 2016 bis August 2018. Hierbei wurden 1.350 Datensätze aus OK Sozius als Bestandsfälle[2] sowie 2.679 Datensätze[3] aus dem Wohnungsmarktbeobachtungstool berücksichtigt.

 

A)    Neuermittlung angemessene Grundmiete

Bei der Auswertung zeigte sich, dass die angebotenen Wohnungen in dem Zeitraum September 2016 bis August 2018 vom Mietpreisniveau leicht rückläufig waren. Bei der Ermittlung des Quadratmeterpreises für eine 3-Personen-BG errechnete sich der identische Wert wie bei der letztmaligen Festsetzung der Mietobergrenze.

Insbesondere bei den größeren Wohnungen (ab 105 qm²) zeigt sich hierbei ein deutlicher Rückgang des Quadratmeterpreises.

Die größte Veränderung ergab sich bei Wohnungsgrößen (ab 136 qm²). In der Neu-berechnung ergab sich ein Rückgang von 18,28 % für die entsprechenden Wohnungsangebote. Problematisch hierbei ist die geringe Anzahl der angebotenen Wohnungen in dieser Größenkategorie. Im Beobachtungszeitraum von September 2016 bis August 2018 waren in dieser Größenordnung lediglich 38 Wohnungen im gesamten Landkreis Würzburg als verfügbar inseriert.

 

Wohnungs-größe in qm2 (bis)	Bisherige Grundmiete (seit 01.01.17) Preis je qm2	Neue rechnerische  Grundmiete Preis je qm2	Veränderung Preis je qm2
			prozentual	absolut
50	6,38 €	6,26 €	- 1,88%	- 0,12 €
65	5,77 €	5,35 €	- 7,28%	-0,42 €
75	5,22 €	5,22 €	unverändert	unverändert
90	5,04 €	5,00 €	-0,79%	-0,04 €
105	5,21 €	4,83 €	- 7,29%	-0,38 €
120	4,74 €	4,59 €	- 3,16%	-0,15 €
135	4,88 €	4,51 €	-7,58 %	-0,37 €
jede weitere Person jeweils zusätzlich 15 m²	4,54 €	3,71 €	-18,28%	-0,83 €

 

 

B)    Bewertung der Nebenkosten

Nachdem die Nebenkosten bei der Fortschreibung zum 01.01.2017 rückläufig waren, sind diese im Betriebskostenspiegel 2017 wieder leicht angestiegen.

Entsprechend dem Betriebskostenspiegel 2017 des Deutschen Mieterbund e.V. erfolgt hier eine  Anpassung der Einzelpositionen.

	Betriebskosten lt. Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbund e. V. je qm2 (bisherige Festsetzung)	Betriebskosten lt. Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbund e. V. je qm2 (neu)
Wasser / Abwasser	0,34 €	0,34 €
Grundsteuer	0,18 €	0,18 €
Müll	0,16 €	0,18 €
Sach- und Haftpflichtversicherungen	0,15 €	0,17 €
Gemeinschaftsantenne / Kabelfernsehen	0,14 €	0,13 €
Allgemeinstrom	0,05 €	0,05 €
Schornsteinreinigung	0,03 €	0,04 €
Nebenkosten je qm2	1,05 €	1,09 €

 

Die Neufestsetzung der Nebenkosten erfolgt mit 1,09 € je qm² entsprechend den aktuell vorliegenden Werten des Betriebskostenspiegels 2017.

 

	bisherige Nebenkosten je qm2 Betriebskostenspiegel 2015	neue Nebenkosten je qm2 Betriebskostenspiegel 2015	Veränderung absolut je qm2	Veränderung prozentual
Nebenkosten je qm2	1,05 €	1,09 €	+ 0,04€	+ 3,81%

 

 

C)    Bewertung der Heizkosten

a.    Einmalige Beschaffungen

Die Kennzahlen für die einmalige Beschaffung von Heizbedarf müssen nicht angepasst werden.

Da die Berechnungsgrößen für selbst beschafften Heizbedarf bei der Festsetzung zum 01.07.2011 großzügig definiert wurden, ist eine Anpassung hier nicht notwendig.

Hier wurde ein Verbrauch von 200 kWh pro m² pro Jahr berücksichtigungsfähiger Wohnfläche zu Grunde gelegt. Nach dem Heizspiegel 2017 des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit entspricht dies in den ausgewiesenen Kategorien Heizöl, Erdgas und Fernwärme dem mittleren bis oberen Bereich der Bandbreite der Einstufung „erhöhter“ Heizbedarf (siehe unten).

Quelle: Heizspiegel 2017, Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit

 

b.    Laufende monatliche Kosten

Die laufenden monatlichen Heizkosten wurden bei der Festsetzung der Mietobergrenzen zum 01.01.2017 ebenfalls mit angepasst.

Der aktuelle Heizkostenspiegel 2017 (Abrechnungsjahr 2016) des Bundes-ministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit zeigt in allen Bereichen gesunkene Kosten für Erdgas, Heizöl und Fernwärme. Der deutlichste Rückgang bei den monatlichen Kosten ist im Bereich des Heizöls erkennbar (siehe hierzu Vergleich Heizölpreise der Abrechnungsjahre 2014 und 2016 auf S. 8).

 

Die Kosten des Heizkostenspiegels 2017 stellen sich wie folgt dar:

Quelle: Heizspiegel 2017, Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit

 

Bei den oben abgebildeten Kosten handelt es sich um die Jahreskosten je qm² inklusive Warmwasseraufbereitung.

 

Bei der Neuberechnung der monatlichen Heizkosten wurde der Durchschnittswert aus der Kategorie „erhöht“ für Gebäude von 100 – 250 qm² gewählt. Zur Verwaltungsvereinfachung und zur besseren Transparenz für den Kunden wurde auf eine gesonderte Heizkostengrenze für Öl, Gas und Fernwärme verzichtet.

 

Eine einheitliche Festsetzung der Kosten für die Heizung vereinfacht insbesondere die Wohnungssuche innerhalb des Landkreises Würzburg. Hierbei wurde aus den ermittelten Quadratmeterkosten für die Heizarten Öl, Gas und Fernwärme der Durchschnitt gebildet. Die Fernwärme stellte hierbei die teuerste Heizkostenart laut Heizkostenspiegel (s. o.) dar.

 

Hierbei ergaben sich folgende Durchschnittspreise je qm²:

	Kategorie erhöhter Bedarf 100 bis 250 qm2		Mitte der Spannweite erhöhter Heizkostenbedarf	qm2 Kosten je Monat
			inkl. Warmwasser
Heizöl	10,41 €	14,40 €	12,41 €	1,03 €
Erdgas	13,01 €	18,80 €	15,91 €	1,33 €
Fernwärme	12,81 €	19,40 €	16,11 €	1,34 €
Durchschnitt				1,23 €
			ohne Warmwasser[4]
Heizöl	8,51 €	12,50 €	10,51 €	0,88 €
Erdgas	11,11 €	16,90 €	14,01 €	1,17 €
Fernwärme	10,91 €	17,50 €	14,21 €	1,18 €
Durchschnitt				1,08 €

 

 

Haushaltsgröße	Angemessene Wohnfläche	Kosten je qm2 inkl. Warmwasser	Heizkosten inkl. Warmwasser	Kosten je qm2 ohne Warmwasser	Heizkosten ohne Warmwasser
1 Person	bis zu 50 m²	1,23 €	61,50 €	1,08 €	54,00 €
2 Personen	bis zu 65 m²		79,95 €		70,20 €
3 Personen	bis zu 75 m²		92,25 €		81,00 €
4 Personen	bis zu 90 m²		110,70 €		97,20 €
5 Personen	bis zu 105 m²		129,15 €		113,40 €
6 Personen	bis zu 120 m²		147,60 €		129,60 €
7 Personen	bis zu 135 m²		166,05 €		145,80 €
jede weitere Person jeweils	zusätzlich 15 m²		18,45 €		16,20 €

 

Im Vergleich zu den bisherigen Heizkostenwerten gingen die Werte aus dem Heizkostenspiegel 2017 (Abrechnungsjahr 2016) spürbar zurück. In der letzten Fortschreibung der Richtwerte der angemessenen Unterkunftskosten (Mietobergrenzen) für den Landkreis Würzburg lag der Heizkostenspiegel 2015 mit dem Abrechnungsjahr 2014 zugrunde.

Die Preisentwicklung für fossile Brennstoffe differierte zwischen den beiden Abrechnungsjahren jedoch deutlich. Exemplarisch wird dies in der Preisentwicklung des Heizöls in den Abrechnungsjahren 2014 und 2016 deutlich.

Quelle:www.heizoel24.de

Die abgebildeten Heizölpreise beziehen sich jeweils auf 100 Liter Heizöl.

 

D)    Berechnung der neuen Angemessenheitsgrenze

Rein rechnerisch ergeben sich aufgrund des Beobachtungszeitraums September 2016 bis August 2018 folgende neue Mietobergrenzen:

Gesamtangemessenheitsgrenze § 22 Abs. 10 SGB II inkl. Heizkosten inkl. Warmwasser
Haushalts­größe	Angem. Wohn- fläche	m² -Preis Nettokalt-  miete	Angem. Grundmiete (angem. Fläche x Nettokaltmiete/m²)	angem. kalte Neben­ kosten	Brutto- kalt­miete	Heiz- kosten	Brutto- warm- miete	Angem. Unterkunfts­kosten inkl. HK und Warmwasser*
1 Person	bis zu           50 m²	6,26 €	313,00 €	54,50 €	367,50 €	61,50 €	429,00 €	429,00 €
2 Pers.	bis zu               65 m²	5,35 €	347,75 €	70,85 €	418,60 €	79,95 €	498,55 €	499,00 €
3 Pers.	bis zu                75 m²	5,22 €	391,50 €	81,75 €	473,25 €	92,25 €	565,50 €	567,00 €
4 Pers.	bis zu               90 m²	5,00 €	450,00 €	98,10 €	548,10 €	110,70 €	658,80 €	659,00 €
5 Pers.	bis zu                 105 m²	4,83 €	507,15 €	114,45 €	621,60 €	129,15 €	750,75 €	751,00 €
6 Pers.	bis zu           120 m²	4,59 €	550,80 €	130,80 €	681,60 €	147,60 €	829,20 €	830,00 €
7 Pers.	bis zu             135 m²	4,51 €	608,85 €	147,15 €	756,00 €	166,05 €	922,05 €	923,00 €
jede weitere Person jeweils	zusätzlich 15 m²	3,71 €	55,65 €	16,35 €	72,00 €	18,45 €	90,45 €	91,00 €

 * Zur Verwaltungsvereinfachung werden die angemessenen Unterkunftswerte jeweils auf volle Euro gerundet.

 

III.       Neufestsetzung der Mietobergrenzen

 

A)    Empfehlung der Verwaltung 

Die Verwaltung empfiehlt die bisher gültigen Mietobergrenzen ab dem 01.01.2017 unverändert in Kraft zu lassen.

Hierfür sprechen insbesondere folgende Gründe:

·         Die deutlich rückläufigen Preise der Grundmieten ergeben sich rechnerisch aufgrund einer sehr geringen Anzahl (insbesondere bei den großen Wohnungsgrößen) von überhaupt noch vorhandenen Angeboten.

·         Der Rückgang des Heizölpreises aufgrund des Heizkostenspiegels 2017 (Abrechnungsjahr 2016) wurde inzwischen, aufgrund der aktuellen tatsächlichen Entwicklung des Ölpreises, bereits überholt. Aktuell liegt der Preis für 100 Liter Heizöl bei 76,00 € (Stand 26.09.2018 Quelle www.heizöl24.de)

·         Bei der neu errechneten Gesamtangemessenheitsgrenze ergibt sich für die 1-Personen BG eine Absenkung von 14,00 € zur bisherigen Mietobergrenze (vgl. hierzu Seite 1 und 10). Von der gesamten Absenkung sind 10,00 € ursächlich durch die Reduzierung der Heizkosten. Bei der 4-Personen BG errechnet sich eine Minderung von 18,00 €, die ausschließlich durch die geringeren Heizkosten entstehen würde (die Verschiebungen in der Grundmiete und Nebenkosten gleichen sich identisch aus).

·         Eine Absenkung der Mietobergrenze wäre bei bereits vorhandenen Kunden, aufgrund des Bestandsschutzes der bereits umgesetzten Mietobergrenze nicht möglich.

·         Es herrscht insgesamt unverändert eine starke Nachfrage im Wohnungsmarkt, insbesondere in den angrenzenden Gemeinden rund um das Oberzentrum Würzburg. Eine Absenkung der Mietobergrenzen würde den Sozialleistungsempfängern des Landkreises Würzburg die Teilnahme an diesem „Nachfragewettbewerb“ weiter erschweren.

 

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Sozialausschuss beschließt, dass die bisher gültigen Mietobergrenzen für den Landkreis Würzburg zum 01.01.2017 für die Rechtskreise SGB II und SGB XII unverändert in Kraft bleiben.

 

 

Debatte:

 

Herr Schumacher erläutert in Vertretung für Herrn Beutert die Ausführungen zur aktuellen Ermittlung der angemessenen Mietobergrenzen.

Beschluss:

 

Der Sozialausschuss beschließt, dass die bisher gültigen Mietobergrenzen für den Landkreis Würzburg zum 01.01.2017 für die Rechtskreise SGB II und SGB XII unverändert in Kraft bleiben.