SessionNet | TOP Ö 1: Sanierung des Dienstwohngebäudes für die Schulen in Ochsenfurt

Sachverhalt:

Dem Bauausschuss wurden in der Sitzung am 11.11.2013 verschiedene Vorschläge zur umfassenden energetischen und baulichen Sanierung des Dienstwohngebäudes für die Schulen in Ochsenfurt im Nachtigallenweg 1 vorgeschlagen. Das Dienstwohngebäude mit Baujahr 1982 umfasst zwei Dienstwohnungen im EG und OG mit jeweils 91,5 m².

Die Sanierungsvorschläge des Architekturbüros Haas + Haas beinhalteten neben dem erforderlichen Austausch der defekten Heizanlage weitere Bauunterhaltungsmaßnahmen bei Sanitär, Heizung, Bodenbelägen usw. sowie unterschiedliche Stufen der energetischen Sanierung. Dabei war es das Ziel den Vorgaben im Energiekonzept des Landkreises für die eigenen Liegenschaften umfassend zu entsprechen. Die Kostenschätzungen für die unterschiedlichen Sanierungsvarianten betrugen zwischen 390.185,05 € brutto und 429.952,00 brutto.

Aufgrund der Höhe der Kostenschätzungen hat der Bauausschuss in der Sitzung am 11.11.2013 den vorgelegten Vorschlägen nach umfassender Diskussion nicht zugestimmt. Die Verwaltung wurde beauftragt, neben einer Überarbeitung der Sanierungsvorschläge zu prüfen, ob der Abriss des Bestandsgebäudes mit anschließendem Neubau von bedarfsgerechteren Wohnungen mit geringerer Wohnfläche wirtschaftlicher ist bzw. ein Verkauf des Anwesens mit gleichzeitiger Rückmietoption für die Nutzung als Dienstwohnung möglich sei. Für mögliche Sanierungsvarianten wurde der bisherige Haushaltsansatz in Höhe von 300.000,00 € in den Haushalt 2014 übernommen.

Die Verwaltung hält auch nach erneuter Prüfung grundsätzlich an dem Bedarf der Dienstwohnungen für die Schulen in Ochsenfurt fest. Die beiden derzeitigen Hausmeister der Realschule und der Berufsschule wohnen in direkter Nachbarschaft der Schulen, so dass für diese der Bedarf aktuell nicht gegeben ist. Allerdings ist an beiden Schulen aufgrund des Alters der Hausmeister mit 60 bzw. 61 Jahren ein Personalwechsel absehbar. Zudem laufen derzeit die Bewerbergespräche für die Besetzung der Stelle der/des Fachangestellten für Bäderbetriebe für das neue Hallenbad.

Die bei sämtlichen Stellen vor allem wegen dem Schließdienst und auch dem Winterdienst erforderlichen flexiblen Arbeitszeiten können bei Nutzung einer Dienstwohnung vor Ort optimal geleistet werden.

Der Gutachterausschuss im Bauamt des Landratsamtes hat für das Dienstwohngebäude in seinem derzeitigen Zustand einen Verkehrswert von rund 320.000,00 € für angemessen festgestellt. Aufgrund dieses hohen Verkehrswertes wurde die Variante Abriss und Neubau von Wohneinheiten mit verkleinerten Wohnungsgrößen nicht weiterverfolgt, da der Abriss wegen des hohen Wertes und auch des tatsächlichen Gebäudezustandes nicht vertretbar ist.

Auf der Grundlage des Verkehrswertes wurden sowohl über die Sparkasse Mainfranken Würzburg als auch über private Interessenten die Möglichkeiten eines Verkaufs bei gleichzeitiger Rückanmietung von Wohnungen geprüft.

Die Sparkasse hatte nach eingehender Prüfung des Objekts kein Interesse an einer Übernahme. Sämtliche sonstigen Kaufinteressenten für das Anwesen, mit denen die Verwaltung in Kontakt steht, möchten das Haus ausschließen selbst nutzen, eine Rückanmietung einer oder beider Wohnungen durch den Landkreis wäre nicht mehr möglich.

Die Überprüfung des Wohnungsmarktes im näheren Umkreis der Schulen in Ochsenfurt brachte keine brauchbaren Ergebnisse für Mietwohnungen bzw. Eigentumswohnungen.

Aufgrund dieser Erkenntnisse und unter Beachtung der Hinweise des Bauausschusses aus der Sitzung im November 2013 wird nunmehr die Teilsanierung des Gebäudes vorgeschlagen. Abweichend von den umfassenden baulichen und energetischen Maßnahmen der bisherigen Planungen sind folgende Maßnahmen vorgesehen:

Heizung

1.1 Variante A) - Ölheizung

Kessel, Heizkörper mit Zubehör und Montage 20.000,00 €

(ohne Öltänksanierung)

1.2 Variante B) – Pelletsheizung

Kessel, Heizkörper mit Zubehör und Montage 28.000,00 €

Aufpreis bauliche Umbauten (z. B. Pelletstank) 4.500,00 €

32.500,00 €

Sanitärräume

Armaturen und Einbauten für 2 Wohnungen 5.000,00 €

Fliesenarbeiten 7.000,00 €

Anpassungen Rohrleitungen 2.500,00 €

14.500,00 €

Dachdämmung

Dämmung oberste Geschossdecke nach EnEV 9.000,00 €

Anpassen von Anschlüssen 1.000,00 €

10.000,00 €

Nebenleistungen

Malerarbeiten 2.500,00 €

Elektroarbeiten 2.500,00 €

Bodenbelag Untergrundvorbereitung 1.500,00 €

Schreinerarbeiten 1.500,00 €

7.500,00 €

Kosten Variante A) – Ölheizung 52.000,00 €

Kosten Variante B) – Pelletsheizung 64.500,00 €

Die Heizungsanlage wäre unabhängig vom vorliegenden Defekt aufgrund der Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) bauart- und altersbedingt spätestens zum 01.01.2015 auszutauschen.

Bei den vorgesehenen Arbeiten in den Sanitärräumen werden lediglich die vorhandenen Fliesen überklebt und die Einbauten und Armaturen altersbedingt erneuert.

Die Durchführung der Dämmung der obersten Geschossdecke entspricht den verpflichtenden Vorgaben der EnEV.

Die Arbeiten können derzeit noch störungsfrei durchgeführt werden, da die Nutzung frühestens mit der Einstellung der Fachkraft für den Schwimmbadbetrieb vorgesehen ist. Soweit die Wohnung(en) nach den Sanierungsarbeiten nicht sofort als Dienstwohnungen benötigt werden, ist die befristete Vermietung am Wohnungsmarkt vorgesehen bis der Bedarf spätestens mit dem Renteneintritt der aktuellen Schulhausmeister eintritt.

Debatte:

Herr Dürr, Leiter des Zentralen Fachbereichs Hochbau-, Grundstücks- und Schulverwaltung, erläutert den Sachverhalt.

In der anschließenden Debatte werden seitens der Kreisräte Götz und Kuhl Fragen aufgeworfen, wie die evtl. Verpflichtung der künftigen Hausmeister, die Dienstwohnung anzumieten, oder ein möglicher Einbau eines Blockheizkraftwerks (BHKW), um den eigenproduzierten Strom zu nutzen und evtl. andere Gebäude (Schule) mitzuversorgen.

Herr Dürr teilt mit, dass es sich um ein freistehendes Haus handele und dieses abgetrennt durch den Schulparkplatz vom Schulgebäude sei, demzufolge sei eine Integration mit dem Schulgebäude nicht möglich. Ebenso scheide der Einbau eines BHKW bei einem 2-Familienhaus aufgrund der geringen Auslastung und aus Kostengründen aus. Eine Verpflichtung der Hausmeister zur Anmietung der Dienstwohnung sei nicht möglich. Allerdings werde dieser Punkt bei der Auswahl der Bewerber Berücksichtigung finden.

Kreisrat Koch hält eine Pelletsheizung für ein 2-Familienhaus für nicht rentabel. Hierzu teilt Herr Dürr mit, dass der Vorschlag einer Pelletsheizung bewusst gemacht wurde, um den Vorgaben des Energiekonzeptes zu entsprechen.

Stellv. Landrat Amrehn merkt an, dass er den Einbau einer Pelletsheizung aus energetischen Gründen für sinnvoll halte. Die Kreisräte Rützel und Meckelein sind der gleichen Auffassung.

Beschluss:

Der Umwelt- und Bauausschuss nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und stimmt der weiteren Nutzung des Dienstwohngebäudes Nachtigallenweg 1 in Ochsenfurt für Hausmeisterwohnungen bzw. für die Fachkraft für das Hallenbad und den Sanierungsarbeiten im vorgestellten Umfang zu.

Für die weitere Planung und Ausführung der Bauunterhaltungsmaßnahmen und teilweisen energetischen Sanierung des Dienstwohngebäudes der Schulen in Ochsenfurt, Nachtigallenweg 1, wird folgende Planungsvariante festgelegt:

Variante B)

Einbau einer Pelletsheizung, Heizkörper mit Zubehör und Montage,

Sanierung Sanitärräume, Dämmung oberste Geschossdecke und Nebenleistungen

Kostenschätzung insgesamt ca. 64.500,00 € brutto

Zur weiteren Veranlassung an ZFB 5, ZFB 2

Zur Kenntnis an KrPA