Anlagen:           Powerpoint-Präsentation ZFB 6 (Steimle Architekten)

                        Powerpoint-Präsentation Stabstelle Landrat

 

 

Sachverhalt:

 

Die Liegenschaftsverwaltung des Landkreises Würzburg, Zentraler Fachbereich kreiseigene Schulen, Liegenschaften, Straßen und Hochbau – ZFB 6 (bis 10.07.2022 ZFB 5), wurde Mitte 2020 aufgrund der notwendigen Raumbedarfe für das Landratsamt vom Kreistag mit der Aufgabe eines Ergänzungsbaus am Landratsamt Würzburg mit Bürogebäude, Tiefgarage, Außenanlage und Infrastruktur für E-Mobilität beauftragt.

 

 

Der ZFB 6 hat nachfolgende Informationen zur Verfügung gestellt:

 

Der Themenkomplex „Ergänzungsbau bzw. Neubau Landratsamt“ wurde bisher in den unterschiedlichen Gremien mehrfach vorgestellt und behandelt.

 

Im Folgenden wird der Verfahrensstand chronologisch dargestellt:

 

• Im Bauausschuss am 30.06.2020 (Vorlage ZFB 5/289/2020) wurde die Erforderlichkeit eines Neubaus dargestellt und die Forcierung einer Machbarkeitsstudie beschlossen.
  
  
• Am 16.11.2020 wurde dann die erstellte Machbarkeitsstudie im Bauausschuss (Vorlage ZFB 5/307/2020) vorgestellt, der Beschluss gefasst, die Machbarkeitsstudie im Kreisausschuss am 16.11.2020 vorzustellen, dem Kreistag am 04.12.2020 zu empfehlen und den Landrat zu ermächtigen, ein VgV-Verfahren durchzuführen.
  
  
• Der Kreisausschuss am 16.11.2020 (Vorlage ZFB 5/309/2020) beschloss, nach Vorstellung der Machbarkeitsstudie, dem Kreistag zu empfehlen, Herrn Landrat zur Durchführung eines VgV-Verfahrens zu ermächtigen.
  
  
• In seiner Sitzung am 04.12.2020 beschloss der Kreistag (Vorlage ZFB 5/317/2020), die Projektstudie zustimmend zur Kenntnis zu nehmen und beauftragt den Kreisausschuss, die weiteren Details bezüglich eines Neubaus am Landratsamt zu klären.
  
  
• Am 11.01.2021 beschloss der Kreistag in seiner Sitzung (Vorlage ZFB 5/324/2021) die Durchführung eines Realisierungswettbewerbs und der notwendigen VgV-Verfahren.
  
  
• Der Kreisausschuss beschloss in seiner Sitzung am 08.02.2021 (Vorlage ZFB 5/326/2021) dann, das Büro Bäumle mit der Durchführung des Wettbewerbs „Architektur“ für den Neubau/Ergänzungsbau am Standort Zeppelinstraße 15 in 97074 Würzburg. Weiter beschloss der Kreisausschuss ebenfalls in der Sitzung am 08.02.2021 (Vorlage ZFB 5/328/2021), dass ein Ergänzungsbau mit Tiefgarage erforderlich ist und Haushaltsmittel für die Jahre 2021 – 2026 für einen Ergänzungsbau mit Tiefgarage zur Verfügung gestellt werden.
  
  
• In der Sitzung am 01.03.2021 bestätigte der Kreistag (Vorlage ZFB 5/333/2021) die Errichtung eines Ergänzungsbaus mit Tiefgarage am Standort Zeppelinstraße 15. Weiter wurde beschlossen, dass der Kreistag die notwendigen Haushaltsmittel in den Jahren 2021 bis 2026 zur Erstellung eines Ergänzungsbaus mit Tiefgarage, Entsiegelung der Parkflächen und Schaffung von Grünzonen am Standort Zeppelinstraße 15 zur Verfügung stellt.
  
  
• Zuletzt hat der Kreistag in seiner Sitzung am 11.03.2022 (Vorlage ZFB 5/383/2022) beschlossen, mit den Gewinnern des Wettbewerbs, dem Büro Steimle Architekten, einen Generalplanervertrag mit dem Inhalt abzuschließen, um die Leistungsphasen 1 bis 4 durchzuführen und nach Ermittlung der Kostenschätzung dem Kreisausschuss und Kreistag die Planungen zur Entscheidung über den Neubau und damit die Beauftragung der Leistungsphasen 5 bis 9 vorzulegen.
  
  
• Die Unterzeichnung des Generalplanervertrags erfolgte nach intensiven Verhandlungen im Februar 2023. Daraufhin wurde die Planung vertieft und auch eine Ermittlung der Kosten (Leistungsphase 3) durchgeführt.

 

 

Das Planungsteam Steimle Architekten und Herrn Köber, Landschaftsarchitekt, stellen dem Kreisausschuss die aktuellen Planungen und die Kostenanalyse vor. Im Rahmen der Präsentation des aktuellen Planungsstandes wird auch auf die derzeitige Situation auf dem Gelände Zeppelinstraße 15, den notwendigen Investitionen und den Erfordernissen der diversen „Außenstellen“ hingewiesen. Der ZFB 6 (früher ZFB 5) hat hierzu bereits auch in vorangegangenen Sitzung informiert. Der Ausschuss für Bauen, Verkehr und Infrastruktur hat in seiner Sitzung vom 06.11.2023 den Bauhaushalt inklusive Neubau am LRA für 2024ff beschlossen und dem Kreistag zur Umsetzung empfohlen.

 

Die Nutzungsdauer für das Verwaltungsgebäude beträgt 50 Jahre und die Abschreibung erfolgt linear. Bei der Gegenüberstellung von Finanzierungskosten werden die gleichen Konditionen verwendet.

 

Für die Prüfung einer Alternative wurden diese Rahmenbedingungen gleichermaßen angesetzt.

 

 

Stabsstelle Landrat:

 

Nachdem der Platzbedarf durch neue Aufgaben, externe Rahmenbedingungen und Rechtsänderungen kontinuierlich steigt, wurden als Option eines Ergänzungsbaus mit Parkflächen und Ladeinfrastruktur Erkundungen zu möglichen Alternativräumen angestellt. Auf der Gemarkung der Stadt Würzburg wurden mit Projektentwickler zwei geplante Büroneubauten, die vom Grundsatz ähnliche Flächen für rund 220 Mitarbeitende und ca. 150 Stellplätze vorsehen, in eine Vergleichsbetrachtung einbezogen, um Alternativen anzubieten.

 

Die Gesamtfläche die in der Vergleichsberechnung zugrunde gelegt wurde, beträgt 3.900 m² für die Mietoption und das Investorenangebot.

 

Aufgrund einer voraussichtlich notwendigen Ausschreibung möglicher Vermieter- oder Investorenleistung können keine konkreten Angaben zur Lage und den Anbietern gemacht werden.

 

 

Die unverbindlichen Angebote umfassen folgende Rahmenbedingungen:

 

Objekt 1:

 

• Kaltmiete monatlich 19,85 € /m² zzgl. MwSt. (Bruttomonatsmiete pro m² 23,62 €),
• Mietvertrag ab 30.03.2024 mit einer Grundlaufzeit von 10 Jahren mit Verlängerungsoption und
• Parkflächen würden durch ein oberirdisches Parkhaus zur Verfügung stehen und für einen monatlichen Mietpreis von 80 €/Stellplatz zzgl. MwSt. (Bruttomiete pro Stellplatz 95,20 €) nutzbar sein.

 

 

Objekt 2 – Mietoption:

 

• Kaltmiete monatlich 20 € /m² zzgl. MwSt. (Bruttomonatsmiete pro m² 23,80 €),
• voraussichtliche Fertigstellung Mitte 2026 und
• Parkflächen würden durch ein oberirdisches Parkhaus zur Verfügung stehen und für einen monatlichen Mietpreis von 80 €/Stellplatz zzgl. MwSt. (Bruttomiete pro Stellplatz 95,20 €) nutzbar sein.

 

 

Objekt 2 – Kaufoption:

 

Für 2026 wird aktuell mit Vermarktungspreisen von 4.200 € /m² zzgl. MwSt.
(Bruttokaufpreis 4.998 € /m²) kalkuliert. Im Hinblick auf die Erfahrungen aus lfd. Bauprojekten des Landkreises und dem Neubau des KU am Hubland wurde für eine Vergleichsberechnung auch ein Betrag von 5.200 € /m² zzgl. MwSt. (Bruttokaufpreis 6.188 € /m²) angesetzt.

 

Stellplätze im oberirdischen Parkhaus werden derzeit mit 13.000 bis 16.000 € zzgl. MwSt. (Bruttokaufpreis 15.470 bis 19.040 €) pro Stellplatz hochgerechnet. Ein Kauf wird jedoch ausgeschlossen, um die Bauauflagen sicherzustellen. Die Parkflächen wären für einen monatlichen Mietpreis von 80 €/Stellplatz zzgl. MwSt. (Bruttomiete pro Stellplatz 95,20 €) nutzbar.

 

 

In der Sitzung werden die einzelnen Varianten zusammengefasst und vorgestellt. Beachtet werden muss allerdings, dass dies nur der Orientierung dient, da eine Ausschreibung auch andere Mieten und Kaufpreise ergeben kann.

 

Aufgrund diverser Synergieeffekte an einem Standort, die Schaffung der notwendigen neuen Arbeitsplätze am Bestand, notwendige Investitionen am Standort und auch Überlegungen bzgl. eines Verwaltungsneubaus für die zentralen Aufgaben mit dem Vorstand des Kommunalunternehmens empfiehlt die Verwaltung trotz der Kosten und des Aufwands während der Bauphase an den Planungen festzuhalten und die Leistungsphase 5 – 9 zu beauftragen.

 

Beschlussvorschlag:

 

Der Kreisausschuss nimmt den aktuellen Sachstand zu den Planungen des Ergänzungsbaus auf dem Gelände am Landratsamt Würzburg zur Kenntnis. Die Baumaßnahmen umfassen den Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage und Infrastruktur zur Förderung der E-Mobilität sowie die Gestaltung der Außenanlagen.

 

Der Kreisausschuss empfiehlt dem Kreistag, an der Beschlusslage der Realisierung eines Neubaus festzuhalten und die Leistungsphasen 5 – 9 für den Neubau eines Bürogebäudes mit Tiefgarage und Infrastruktur zur Förderung der E-Mobilität sowie die Gestaltung der Außenanlagen auf dem Gelände des Landratsamtes Würzburg, Zeppelinstraße 15, 97074 Würzburg, zu beschließen.

 

 

Debatte:

 

Landrat Eberth führt kurz in die Thematik ein und übergibt an Herrn Steimle von Steimle Architekten, Stuttgart.

 

Herr Steimle, Steimle Architekten Stuttgart, gibt anhand einer Präsentation (es gilt das gesprochene Wort) detaillierte Informationen zum Entwurf „Landratsamt der Zukunft“, mit dem ca. 230 Arbeitsplätze geschaffen werden sollen. Er unterstreicht die Vision, die nicht nur durch die architektonische Brille gesehen in Verbindung mit dem schönen alten Gebäude ein Gesicht nach außen geben und die Geschichte mit der Zukunft verbinden soll.

Herr Steimle umreißt die Themen der städtebaulichen Einordnung, der Bauweise und Architektur sowie der entworfenen Arbeitswelten zum Verwaltungsgebäude und schließt mit der Kostenplanung für dieses Gebäude ab.

 

Frau Scholz, Steimle Architekten Stuttgart, führt den Vortrag fort und berichtet anhand der Präsentation über mögliche Fördermöglichkeiten der KFW (Programme KFNWG und KFNWG‑Q). Im weiteren Verlauf gibt sie anhand der vorliegenden Präsentation einen Überblick über die geplante Tiefgarage und Nutzung der Untergeschosse, wo ca. 226 Stellplätze entstehen sollen. Frau Schulz informiert, dass die Gebäude und das Grundstück betrachtet wurden auch im Hinblick auf den Bau der Straßenbahnlinie 6. Hier wird noch ein Teil des Grundstückes wegfallen durch den Verkauf an die Stadt Würzburg.

 

Herr Köber, Steimle Architekten Stuttgart, geht in seinem Vortrag anhand der Präsentation ein auf Flächenversiegelung, Baubilanz und Gartenstruktur. Er informiert über die Ideen zu den verschiedenen Gartenarten (z.B. nasser Garten, heißer Garten, Spiel-Garten, süßer Garten sozialer Garten usw.), die auf dem Gelände geplant sind.

 

Frau Scholz macht im Anschluss einige Ausführungen zum Nebengebäude, das mehrere Funktionen vereint. Weiter gibt sie einen Überblick zum Mobilitätskonzept, für welches sie sich mit der Stadt Würzburg für weitere Planungen u.a. zur Stellplatzzahl bereits zusammengesetzt haben. Hier sei ein Maßnahmenpaket (Jobticket, E-Bikes, Lademöglichkeiten E-Fahrzeuge) angedacht.

 

Herr Steimle geht nun näher ein auf die Energiekonzeption (ab Seite 174 der Präsentation) des Gebäudes und erläutert die Bauzeitenplanung und angedachte Terminschiene:

Es könne Mitte 2024 der Bauantrag eingereicht werden, ein Jahr später wäre der Baubeginn denkbar und 2027 könne man mit einer Fertigstellung rechnen.

 

Kreisrätin Hecht fragt nach der Höhe der Kosten für die Außenanlagen.

 

Herr Köber, Steimle Architekten Stuttgart, stellt klar, dass diese Kosten in den Gesamtkosten enthalten sind.

 

Da es keine weiteren Fragen aus dem Gremium gibt, übernimmt Herr Dröse, Leiter Stabsstelle Landrat, den weiteren Vortrag.

 

Herr Dröse, Leiter Stabstelle Landrat, gibt anhand einer Präsentation eine Übersicht über die verschiedenen Verwaltungsstellen des Landkreises Würzburg, u.a. Friesstraße/Von-Luxburg-Straße Würzburg, Kellereistraße Ochsenfurt, Leistenstraße Würzburg, Giebelstadt/Klingholz, Nürnberger Straße Würzburg, usw.

Er erläutert die Kostenzusammenstellung und den Gesamtüberblick, der auf S. 11 der Präsentation aufgelistet ist, und stellt Finanzierungsvergleiche für die Kosten sowie alternativ für 2 Vergleichsobjekte vor.

 

Landrat Eberth weist darauf hin, dass man bedenken müsse, dass natürlich bei einer Anmietung von Büroflächen nicht so viele Elemente wie Cafeteria, Außenanlagen etc. wie bei der Planung des Neubaus enthalten sind.

 

Herr Dröse informiert über die verschiedenen Optionen der Anmietung für Büroflächen (alternative Objekte 1 und 2) und stellt den Kostenvergleich für die entsprechenden Optionen vor (S. 15 und 16 der Präsentation).

 

Herr Dröse führt aus, dass ihm für das Objekt 2 ebenfalls eine Kauf-Option zugerufen wurde, d.h. der Landkreis kann nicht nur die Flächen anmieten, sondern diese Fläche auch vom Investor kaufen.
Der Investor habe eine Zahl von ca. 4200 Euro/m² netto als Kaufpreis Neubau zugerufen, was aber wohl unrealistisch sei, da derzeit die Bausummen höher seien. Herr Dröse merkt an, dass spätestens wenn wir hinauf an das Hubland schauen, sehen, dass dort der Netto-Preis bei ca. 6000-7000 Euro liegt.

Er ergänzt hierzu, dass er in seiner Aufstellung (S. 17) der Präsentation eine andere Summe (5.200 Euro netto bzw. 6188 Euro brutto) angesetzt hat, da die 4.200 Euro unseriös seien.

 

Herr Dröse stellt im weiteren Verlauf Kostenvergleiche (Kostenvergleich Erweiterungsbau und Angebot Objekt 2 und Kostenvergleich Erweiterungsbau und Mietobjekte sowie Kostenvergleich Erweiterungsbau und Mietkostenentfall) unter Einbeziehung der AfA sowie eines Mietkostenentfalls vor (siehe S. 18 bis 27 der Präsentation).

 

Kreisrat Juks gibt zu bedenken, dass ein Verwaltungsgebäude nach 30 Jahren abgenutzt ist.

 

Landrat Eberth merkt an, dass sowohl die Finanzbetrachtung als auch die AfA-Betrachtung sehr wichtig ist und hier nichts „schön gerechnet“ wurde. Es ist wichtig, so etwas zu dokumentieren.

 

Herr Dröse weist darauf hin, dass zur Abwägung der Entscheidung viele Gespräche auch mit Personalrat und Verwaltung stattgefunden haben und entsprechende Aspekte zusammen getragen wurden (S. 28/29 der Präsentation). Abschließend trägt er den Beschlussvorschlag vor.

 

Landrat Eberth fasst zusammen, dass sich der Neubau am Standort Würzburg lohnt und dass das Geld gut angelegt ist. Es brauche auch für das Personal Klarheit; die Container (Haus 5) können nur zeitlich befristet stehen bleiben.

 

Kreisrat Jungbauer spricht seinen Dank an das Architektenteam aus und unterstreicht, dass es eine schwierige Entscheidung ist, wo die Reise hingehen soll. Er sieht die Konsequenz, dass eine Weichenstellung vorzunehmen ist. Wenn die Politik einen Neubau ablehne, müsse sie auch sagen, wo die Reise dann hingehen soll. Kreisrat Jungbauer meint, dass der Entwurf energetisch und städtebaulich gut gelöst und auch die Mobilität gut betrachtet sind. Auch findet er das Gebäude sehr repräsentativ.

Die hohe Quote der Arbeit in Präsenz liegt weiter vor, da es viele Bereiche gibt mit persönlichem Kontakt. Er sieht die Wichtigkeit auch im Thema Synergien, um an einem Standort zentral zu sein, da kurze Wege immer von Vorteil sind.

Fraglich sei, was den 52 Landkreis-Kommunen zugemutet werden könne angesichts der steigenden Ausgaben.

 

Landrat Eberth weist darauf hin, dass sowohl Mietleistungen als auch Bauleistungen auszuschreiben sind und man nicht weitere Entwicklungen auf Zinsmarkt u.ä. absehen können. Folglich treffe man jetzt nur eine Annahme.

 

Kreisrat Fiederling merkt an, dass er das nun erst einmal setzen lassen muss und für ihn noch einige Fragen offen sind. U.a. fragt er nach, warum das Gebäude Von-Luxburg-Straße, das dem Landkreis gehört, nicht herangezogen wird und ob denn alle Möglichkeiten ausgeschöpft werden, was Arbeitsplätze angeht (Teilung/Homeoffice etc). Er ist der Meinung, dass die Entscheidung in der Fraktion beraten werden sollte und dass heute noch keine Entscheidung getroffen werden kann.

 

Herr Umscheid, Leiter Zentrale Angelegenheiten und Servicebereich, geht auf die Fragen von Herrn Fiederling ein. Zur Frage nach dem Gebäude Von-Luxburg-Straße stellt er fest, dass er davon ausgeht, dass der Status Quo so bleibe. Der Freistaat Bayern habe für einen Teil des Gebäudes eine dingliche Sicherung durch notarielle Urkunde aus den 1950er Jahren.

 

Landrat Eberth ergänzt, dass man nicht wisse, was in Zukunft passiert mit den Landwirtschafts- und Veterinärämtern.

 

Herr Umscheid nimmt nochmals Bezug auf die Frage von Herrn Fiederling und informiert, dass derzeit 176 Mitarbeiter in Homeoffice sind und 18 Anträge offen sind aufgrund fehlender Hardware.

Wenn bauliche Gegebenheiten entsprechend vorliegen, würde man gerne auch die Open Space Methode verwirklichen. Digitalisierung ist hier auch ein großes Thema.

 

Landrat Eberth weist darauf hin, dass der Kreisausschuss heute vorberatend ist, jedoch heute nicht unbedingt ein Beschluss gefasst werden muss. Er bittet um entsprechende Vorberatung in den Fraktionen.

 

Kreisrat Winzenhörlein führt aus, dass der Entwurf gut aussieht und sicher auch die Notwendigkeit gegeben ist. Die Unterhaltskosten sowie die Anschlussfinanzierung ist jedoch noch ungewiss. Es muss alles gut durchdacht sein.

 

Kreisrat Kuhl Wolfgang merkt an, dass das neue Gebäude sehr schön ist, dass er aber Bedenken hat, weil die Baukosten künftig sehr ansteigen und man nicht wisse, wie es finanziell weiter geht. Herr Kuhl ist der Meinung, dass das Gebäude überdimensioniert ist und hält es für wichtig, dass in der Fraktion nochmals beraten werden soll und im Kreistag dann die Beschlussfassung erfolgt.

 

Landrat Eberth stimmt zu, dass bei den Baukosten derzeit große Bewegung sei. Die Preisentwicklung sei ungewiss. Wenn allerdings der Bau teurer wird, dann würden auch die Mietkosten bei einem neuen Objekt steigen.

 

Kreisrat Juks unterstreicht, dass es sinnvoll ist, in Eigentum zu investieren statt in Miete. Für ihn stellt sich hier die Frage, ob man angesichts der Kostensteigerung das Vorhaben unterstützen kann.

Kreisrat Juks stellt die Frage an das Architektenteam, ob die Kostensituation objektiv betrachtet wurde bei der Variante Hybrid-Holz und ob evtl. eine Alternative darstellbar wäre. Er weist darauf hin, dass in Verbindung mit der Betrachtung Haushalt und Kreisumlage die baulichen Betrachtungen einfließen sollten. Diese fehlen ihm derzeit.

 

Herr Steimle beantwortet Fragen zur Konstruktion und führt aus, dass diese so ausgewählt wurde, dass sämtliche Themen, u.a. Holzbau, optimiert sind.

 

Kreisrat Juks fragt nochmals nach, welche Alternativen es zur Holz-Hybrid-Bauweise es gibt, wenn die Kosten zu hoch sind.

 

Herr Steimle ergänzt, dass die Planung ein ausgewogenes System sei und hier bisher keine Vergleichsberechnung zu Baustoffen durchgeführt wurde.

 

Kreisrat Schlereth merkt an, dass der Flächenbedarf notwendig und festgestellt ist und eine Grundsatzentscheidung fallen muss. Er ist der Meinung, dass Eigentum immer besser ist.

 

Kreisrat Jungbauer führt aus, dass im Dezember im Kreistag nochmals eine Vorstellung erfolgen und evtl. in Kombination mit den Haushalts-Beratungen spätestens die Entscheidung getroffen werden soll.

 

Stellv. Landrätin Heußner stellt fest, dass man Zeit brauche, um die Alternativen und Kostenvergleiche zu durchdenken und sich diesbezüglich Kenntnisse anzueignen. Wichtig ist ihr, zu sehen, dass man die Leistungen für die Bürger nicht aus den Augen verliere. Sie möchte den Punkt mitnehmen in die Fraktion und findet die Idee, im Rahmen der Haushalts-Beratungen den Punkt zu betrachten, gut.

 

Kreisrat Juks bittet um Vergleichsberechnung, ob eine andere Bauweise günstiger wäre.

 

Landrat Eberth fasst zusammen, dass Herr Steimle die Bitte mitnimmt für sein Team.

Er weist darauf hin, dass heute kein Beschluss gefasst wird.

 

Die Informationen dienen zur Kenntnis.

Zur weiteren Veranlassung an ZFB 6

 

Zur Kenntnis an ZB, S